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公開抽選は、公団の定める方法によって、住宅都甫整備公団の住宅募集センターで行なわれます。

そして、当落の通知は抽選結果通知票によって、全員に知らせることになっています。

なお、抽選日の翌日、新聞紙上にも申込区分の共通の下桁数で掲載されることになっています。

運良く当選または補欠の人は、抽選結果通知票と同封の瞥類を確認の上、案内により入居資格の確認を受けることとなっています。

その場合、提出する井類は・・・

1．住民票の写し

2．入居者所得証明書

3．その他（特殊事情の人については、別途証明書）

・・・この3つです。

また、契約に当たっては、「実印」及び「3か月以内に交付を受けた印鑑登録証明書」が必要です。

そして、公団の定める入居開始可能日からその月の末日までの日割の家賃及び共益費ならびに敷金を支払うことになります。

なお、入居時期はそれぞれの団地によって決まっていますので、その定められた目から入居可能です。

このような方式は、公団住宅においてもほぼ同じですので、とにかく情報を的確に入手し、何回でもトライしてみるといったことが、公団、公営の賃貸、住宅に入る最大のコツです。

永山　不動産などを日ごろからよくチェックしておきましょう。

最近は地価高騰のあおりを受けて、賃貸住宅の家賃も急激な値上りを示しています。

これは、東京に限らず、首都圏及び地方都市においても同じような傾向です。

永山　リノベーションの需要は高まっているようですが・・・

しかしこのような中で、住宅都市整備公団や各地方の公営住宅の賃貸、家賃は、いわゆる民間の賃貸家賃に比べると、まだまだ安く借り得なのが現状です。

・・・そのため、抽せんでは毎回大変な倍率になっていますが、資格のある人はどしどし申し込んでみましょう。

そこで、具体的に、賃貸住宅の申込みセンターですが・・・

たとえば住宅都市整備公団の場合には、「住宅募集センター」というものが各地方にあります。

さて、実際の申込み方法ですが、まず賃貸の案内、申込書をもらいに行きます。

そして、そこの中にある新規賃貸住宅申込書というハガキを通して、賃貸の申込みをするわけです。

この申し込みプロセスは、まず郵送しますが、この申し込みについては、申し込み期間最終日の翌日までの郵便局の消印があることが必要です。

そして、申し込むと、今度は、公開抽選が行なわれます。

第ニに、契約後の賃料の値上げは貸主の意向だけでは決められません。

借主の承諾が必要になります。

つまり、借りるまでは貸主の提示する条件をのまなければなりませんが・・・

借りた後は借主の承諾がないと契約の条件を変更することができないのです。

・・・これは、契約の条件を変更するには貸主は借主の合意に基づかなければならないからです。

実際、借主としては賃料は安いのにこしたことはないので、なかなか同意をしないのが実情のようです。

さて、契約を結ぶ際に賃料の値上げについて、将来にわたり決めておけばこのような問題はなくなりそうです。

しかし、借家法は、契約を結ぶときに借主に不利になる条件を契約すると、その条件は無効であるとしています。

・・・以上のように、賃料の値上げばかりでなくあらゆることについてこのことは適用になり、借主は守られているのです。

自宅を永山　リフォームしようと考えている方はこのような問題に頭を悩まされることはありません。

借家契約（部屋も含めて）の場合、期間は2年とか3年が多いようですが・・・

この期間が満了しても借主が借りたい意向であれば、貸主は立ち退きを容易に請求できません。

貸主が期閲が満了したので、更に貸さないようにする、つまり更新を拒絶するには・・・

1．貸主が6か月前から期間満了後はさらに貸さないという「更新拒絶」の意思を伝えてある

2．更新拒絶をするについて正当な事由がある

・・・これらこつの条件が整わなければならないのです。

1．の更新拒絶の意思表示は時間の問題だけで別に困難な点はありません。

やっかいなのは、2．の正当事由を証明することです。

正当事由というのは貸主が自分で使う必要があるというだけでは認められることはまずありません。

借主の家や部屋を使う必要性も十分に考慮されます。

貸主と借主の事情を総合的に比較考慮して、ということは経済力や社会的地位や契約期間中の態度などのすべてを判断されることになります。

・・・しかし、正直にいって、貸主からの正当事由が立証され更新拒絶が認められるということはかなり少ないようです。

永山　売土地などの場合には、貸し借りではないのでこのような問題は起きません。

裁判所は一般的に、借主が家や部屋を有効に使用できるようにと考えているようです。

たとえば、部屋のドアを取り替えるとか、壁紙を全部取り替えるなどは問題ないでしょうし、部屋の仕切りを取りのぞいて一つの大きな部屋にしても、その逆も可能でしょう。

しかし、貸主の所有権である家や、部屋の構造や基本的部分までも増築したり改築したりすることまでは許されません。

たとえば、家の柱を取り替えるとか、部屋を全部解体して一つにしてしまうなどはしないほうがよいでしょう。

さて、一般に、永山　土地や家、部屋を借りると借家法の適用があります。

簡単にいえば、借家法は借主の立場を守るための法律です。

借家法で借主の立場を守るようになったのは歴史的な沿革があるのですが・・・

借主の立場を守っている点、つまり借主が強い点は、次のようなことです。

第一に、借主が一度家や部屋を借りると、貸主は契約期間が満了しても簡単に立ち退きを請求できません。

事情にもよりますが、普通の状態でしたら3か月分賃料の支払いを怠ったとしても直ちに貸主により契約の解除をされ疏ち退きを請求されても、裁判でそのまま立ち退きが認められることはないでしょう。

貸主はこの程度のことは我慢しなさい、というのが裁判所の一貫した傾向です。

しかし1年分以上の賃料の滞納となると、話は別です。

家や部屋の貸し借りには、特に借主の個性が重要視されるところがあります。

そこで、契約書には借りている家や部屋を第三者に譲渡したり、又貸ししたりしてはいけないとの規定があるのが多いのです。

この規定についてはある程度、厳格に守る必要があるようです。

いま永山　物件情報を探しているという方は、このようなことを知っておくべきです。

裁判所もこの点については貸主側の事情も韓重しているといえます。

・・・ただ、一時的に同居人を置いて部屋代を取っても、これだけでは立ち退きの請求を認められることはないでしょう。

また、借主は勝手に増・改築をしてはいけないとも契約書によくかかれています。

しかし、この点については貸主側の事情よりも借主側の事情を尊重してかなり緩やかに考えているのが裁判所であり、一般の孝えです。

家でも土地でも、永山　物件などの賃貸、借契約書に書かれている借主がしてはいけない事項としては、まず次の3つがあげられます。

1．賃料の不払いをしてはならない

2．第三者に無断で賃借物件を譲渡転貸してはいけない

3．無断で増・改築をしてはならない

・・・これらは不動産を借りている者として厳に慎まなければならない禁止事項の王様です。

これらに該当する行動をした場合、貸主から立ち退き、明け渡しを求められると考えていたほうがよいでしょう。

借主として一番怠ってはいけないことは賃料の支払いを怠ることです。

貸主としても家や部屋を第三者に貸す一番大きな目的は賃料収入。

この目的のために大切な家や部屋を第三者に貸しているのです。

契約書には「1か月でも怠ったとき」とか「3か月分怠ったとき」貸主は契約を解除して立ち退きを請求できる旨が規定されているのが多いようです。

Xは、1．～3．のことだけでなく、4．契約期間中にYがした契約違反の行為（たとえば部屋をメチャメチャに使用したり、火災を出したなど）によって生ずるYの損害賠償債務に対しても同じく保証しています。

判例では、5．期間中だけにとどまらずYZの賃貸借契約解除後Yがマンションの部屋をZに返還しないため、Zがその部屋を他に賃貸てきないなどで損害が生じたものまでXは保証人として責任があるとしています。

では次のパターンは・・・

乙（主たる債務者）は丙（劇場）と出演契約をし、歌を歌うことになり甲（保証人）は乙の保証人となりました。

甲が丙に保証した内容は、直接には乙が丙で歌を歌うことですが、甲は乙の代役はできませんので、結局のところ、乙が丙に出演できないことになると垣こ員害が生じますので、乙はこの損害を賠償しなければなりません。

この損害賠償を前提にして、乙の損、害賠償債務を甲が保証しているのです。

保証人が債権者に対して保証している恨度は「主たる債務を超えない範囲内」です。

主たる債務者が負担していないものまで保証人は責任を負うことはないのです。

しかしこの範囲内である限り保証人の全財産をもって保証の責任を負う義務があります。

永山　中古住宅などを借りる、買うという際にはこの点に注意しましょう。

・・・以上のようなことを十分に考慮した上で保証人になるようにしたいものです。

保証する債務の内容によって保証人が保証する内容は異なるので、具体例で説明してみましょう。

これから永山　中古マンションなどを借りる、購入することを考えている方はぜひ参考になさってください。

・・・

B（借主・主たる債務者）はC（貸主・債権者）から100万円借用しました。

このときA（保証人）はBに頼まれてCに対しBの保証人となりました。

このときAがCに保証したのはBが借用した100万円の元金とこれに対する利息などをBが返せないときはAが弁済するということです。

つまり、Aが保証したBの債務というのは、Cに対して100万円の元金、利息などを弁済期に弁済することです。

これがBにより実行されないときAが責任をもって実行するというのが保証の内容です。

Bの債務が金銭の弁済という債務であるためAの保証の内容もBと同一のものなのです。

では次のパターン。

Y（借主・主たる債務者）がZ（貸主・債権者）からマンションの一室を賃借し、X（保証人）はYに頼まれて保証人となりました。

このときXがZに保証した主要なものは・・・

1．Yが賃料を支払うこと

2．期間中約束通りに部屋を使用すること

3．期間終了後部屋をZに返還することです。

借りるということは、買う場合よりは、ずっと安くなるわけですが、それなりに費用がかかります。

ですから、その費用をきちんと用意すること。

あるいは、永山　マンションを自分の予算の範囲内で借りられるように、部屋代をよく考えて、住居探しをするということが必要になってきます。

なお、最近では入居者が予告なしに契約を解除したとき"違約金"というものをとる大家も多くなってきました。

これは、直接的には入居時に関係ないものですが、1年や2年といった契約期間の途中で解約したときの大家に対する補償という性格のものです。

つまり、契約途中で急に引っ越されては、次の入居者が入るまで空屋になってしまうからで、解約の予告は1～3か月前と決められているのが普通です。

では次に、保証人についてのはなしをしましょう。

保証とは、保証した債務者（主たる債務者）の債務が実行されない場合に、債務者とは別に債権者に対しその債務を実行することをいいます。

保証した者のことを保証人といいます。